상가 임대차·매매 시 복비 계산법과 실제 사례로 이해하기
상가 부동산 중개수수료, 흔히 '복비'라고 불리는 이 비용은 계약 당사자라면 반드시 숙지해야 할 항목입니다.
2025년 기준으로도 복비의 상한선은 법령에 의해 정해져 있으며, 실제 지급액은 중개사와 협의를 통해 결정됩니다.
특히 상가의 경우 임대차와 매매 모두에서 요율 적용 방식이 주택과 다르므로 혼동하기 쉽습니다.
이 글에서는 2025년 기준 상가 복비 계산법, 협의 포인트, 실제 적용 사례까지 체계적으로 설명드립니다.
상가 복비 기본 구조부터 이해하세요
상가 복비는 크게 매매와 임대차로 나뉘며,
거래금액에 일정한 비율을 곱해 계산됩니다.
여기서 '거래금액'이란 매매가 혹은 환산보증금을 의미하며,
환산보증금은 보증금과 월세를 합산해 계산됩니다.
임대차 복비 계산 공식과 예시로 쉽게 설명
임대차 거래에서는 아래와 같은 공식이 적용됩니다.
조건 거래금액 산정 방법
| 기본 | 보증금 + (월세 × 100) |
| 5천만 원 미만 | 보증금 + (월세 × 70) |
복비는 거래금액 × 0.9% 이내에서 협의 가능하며,
여기에 부가가치세 10%는 별도로 청구되는 것이 일반적입니다.
예시:
보증금 7,000만 원 + 월세 80만 원인 경우
거래금액 = 7,000만 + (80만 × 100) = 1억 5,000만 원
중개수수료 = 1억 5,000만 원 × 0.9% = 135만 원
부가세 포함 시 총 148만 5천 원입니다.
매매 계약 시 복비, 이 방식으로 계산하세요
상가 매매 시 중개수수료는 매우 단순합니다.
매매가 × 0.9% 이내로 협의하며,
역시 부가세는 별도입니다.
예:
매매가 3억 원 × 0.9% = 270만 원
부가세 포함 시 297만 원
여기서도 0.9%는 최대치이며,
실제 협의에 따라 0.6~0.7% 수준으로 낮아지는 경우가 많습니다.
복합용도 건물일 경우엔 이렇게 판단합니다
상가와 주택이 섞인 복합용도 건물의 경우
'면적이 더 큰 용도'를 기준으로 복비를 적용합니다.
예를 들어 상가 면적이 더 크다면 상가 복비 기준을,
주택 면적이 크다면 주택 복비 기준을 따릅니다.
이 경우 중개사는 양쪽 모두의 요율을 설명해줘야 하며,
계약서에도 반드시 그 기준을 명시해야 합니다.
실제 요율은 협의, 평균은 0.7% 내외
법정 상한이 0.9%라고 해도
실제 계약에서는 0.6~0.8% 수준으로 협의가 가능합니다.
다만 전속중개권이 설정된 매물이나,
희소성이 높은 상가의 경우 0.9%에 가깝게 책정될 수 있습니다.
항목 설명
| 최대 요율 | 0.9% |
| 실거래 평균 | 0.6% ~ 0.8% |
| 협의 가능 여부 | 무조건 가능 |
부가가치세, 무조건 별도로 생각하세요
상가 복비 계산 시 반드시 고려해야 할 것이 부가세입니다.
중개업자가 일반과세자인 경우
10%의 부가세를 별도로 청구합니다.
예: 복비 100만 원 → 총 110만 원 지급 필요
현금영수증 발급 요청 시 부가세 포함 금액 기준으로 처리됩니다.
복비 계산기, 포털사이트에서 활용 가능
네이버 부동산, 국토부, 지방자치단체 홈페이지 등에서
중개수수료 계산기를 무료로 이용할 수 있습니다.
보증금과 월세, 매매가를 입력하면
자동으로 복비 상한선이 계산되어 실전 거래 전에 매우 유용합니다.
이중 청구, 위약금 유도 등 주의할 점은?
상가 복비 관련 분쟁에서 자주 나오는 문제가
"중개사의 고의 또는 과실로 인한 거래 무산"과
"이중 청구"입니다.
만약 중개사의 설명 오류나 문서 누락으로
거래가 성사되지 못했다면,
복비를 지급하지 않아도 됩니다.
또한 매도인과 매수인 양쪽에서 복비를 받는다면
이는 이중 청구로 불법입니다.
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